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并通过与企业与母亲吵架的作文600字高中的持续

时间:2020-09-16 11:10来源:未知 作者:admin 点击:
日前,住建部和央行联合召开重点房企座谈会。会后新闻稿指出,为落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房企融资的市场化、规则化和透明度,在广泛征求意见
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  日前,住建部和央行联合召开重点房企座谈会。会后新闻稿指出,为落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房企融资的市场化、规则化和透明度,在广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。近期,围绕规则和房地产市场的讨论持续升温。

  第一财经记者走访了多家参与会议的房企高层和监管部门后获悉,会上央行领导阐述了融资规则出台的背后逻辑和未来取向。将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期工具,短期看刺激效果明显,但长期副作用很大。中央明确不将房地产作为短期刺激的手段。企业应该也需要准确把握好政策取向,认识到稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义。建立房地产金融管理长效机制,题中应有之义就是政策的规则化和透明化,重点房地产企业资金监测和融资管理规则是这一努力的组成部分,座谈会也是监管部门与企业行业加强沟通、交流互动管理思路的具体体现。

  第一财经记者从知情人士处获悉,房企对新规的关注点差别较大,会上代表性的诉求主要集中在:土地储备如何估值、多元化经营是否区分,以及规则何时向行业推广等问题上。对此,央行和住建部一一进行了回应。

  从整个中国房地产市场发展看,2008年以来,经历了几轮房价上涨周期,2009年、2013年、2016年,都是房价大幅跃升的时期。

  回顾这些发展历程可以发现,将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期的工具,的确每次对经济下行都产生了一定的抵消作用,但带来的成本都是房地产价格的大幅度跳升,历史教训深刻。

  十九大以来,中央确定了房地产市场的基本方针政策——“房子是用来住的,不是用来炒的”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性”。

  过去2~3年,中美贸易摩擦、疫情冲击产生的经济下行压力下,中央始终保持战略定力,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产调控政策的连续性、稳定性,疫情冲击下也没有拿房地产来对冲经济下行压力。

  但在经济仍然面临较大压力的背景下,这样的房地产政策到底能坚持多久?是不是会放松房地产调控?是否还会将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济的工具?房地产企业、银行、地方政府等利益相关方都在等待、观望、博弈。

  综合各方观点来看,新规的制定出台仍然是基于房地产金融管理长效机制的思路,坚持市场化、规则化、透明化的取向,激励和约束并重,有利于企业准确把握长期政策基调和政策取向,对市场形势和行业发展做出正确的判断,有利于 “稳预期”。

  近年来,我国房地产行业呈现了一些突出特点。比如,行业集中度明显提高、负债率高且增速较快、单家企业负债规模大等。

  数据显示,2019年末,上市或发债的300余家房企平均资产负债率为77.4%,较2015年末增长5.3个百分点,不少大型房企杠杆率还在高位攀升。房地产行业整体负债率高且增速快的特征十分明显。

  从金融行业的视角看,房地产与金融是一对孪生兄弟,房地产占整个银行业的三分之一,长期的共生互利关系将两个行业紧紧在一起。房地产金融风险历史上一度成为最重要的金融风险点之一。

  业内专家对第一财经记者表示,在高杠杆、高负债的背景下,目前的房地产行业存在两个“悖论”:一是尽管杠杆率已经非常高,很多房地产企业仍然加速扩张,金融机构也愿意继续“借钱”给高杠杆房企;二是与其他行业追求存货高周转率相比,房地产行业普遍追求存货的低周转,企业手中的土地储备越来越多。

  两个“悖论”反映出房企和金融机构对于房价继续上涨的预期:只要房价继续上涨,加杠杆囤地就有利可图。但高负债背后则对应着高利率。

  据市场机构统计,2019年,80家代表性房企平均融资成本7.5%,不少高杠杆房企境外发债利率长期在10%以上。这意味着,每年房价上涨的幅度需要高于利息的资本化率,否则高融资成本很难维系。

  这一旧逻辑在过去几轮房价上涨周期中也被反复验证。在“房住不炒”和“三稳”基调下,原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临较大风险,这也引发市场对于上述行业惯用逻辑能否继续成立的怀疑。

  一位接近监管人士在接受第一财经记者采访时表示,房地产企业负债对应着金融机构的资产,可以由房地产行业主管部门从企业端加强管理,也可以由金融主管部门从金融机构融资的角度进行管理。新规则通过引导和约束金融机构对房地产企业的融资行为,并通过与企业的持续沟通和交流,引导其更加关注自身的财务稳健性指标和负债水平,按照审慎稳健经营的方向,主动调整负债规模和杠杆率。

  据记者了解,座谈会上相关领导表示,房价的过快上涨,推高生产要素成本,严重侵蚀经济的长期竞争力,还会撕裂社会,造成严重社会不公平,激化社会矛盾,阻碍社会阶层的垂直流动。稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义,有益于实体经济、居民个人、金融机构,也有益于房地产企业自己。

  第一财经记者获悉,会上央行领导表示,过去对房地产企业的融资政策并不那么透明,多数时间是通过对银行窗口指导的方式进行,企业有时也十分困惑。中央明确提出“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”以来,房地产行业和企业自身也有较强的调整意愿,但出于政策可能变动以及行业竞争等考虑,多数房地产企业还处于观望状态,既不利于企业正常经营活动的安排,也容易陷入多方博弈的局面。

  目前,监管部门设置“三道红线”,根据各家房企财务状况,按照踩线条数不同,从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%,即橙色档、档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。这一规则被市场总结为“三线%”新规。

  业内人士表示,融资管理规则为企业安排了过渡期,对市场的影响有限,有助于企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。

  参会的知情人士对记者透露,房企对新规的关注点差别较大,会上代表性的诉求主要集中在土地如何估值、多元化经营是否区分,以及规则何时向行业推广等问题上。

  以恒大为代表的土地储备较多的企业,希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产,体现企业真实偿债水平。

  对此,央行相关人士回应,规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表,土地由谁估值,按照什么标准估值,会计准则及审计都有明确的规定。依据会计准则和财务报表,能够保证规则的合理性、公平性和可操作性。此外,如果企业财务报表违反会计准则要求,依照相关法律法规,也会有相应的处理。

  此外,“规则的目的之一是通过合理约束高杠杆企业负债行为,引导企业加快开发,避免囤房囤地行为,如果对土地增值的处理不遵循会计准则,相当于释放了鼓励企业囤积土地以待升值的信号,与规则初衷不符。”央行人士称。

  而绿地、阳光城等地产以外多元化经营较多的企业,希望核算时能够把城市更新、教育等其他业务的负债剔除出来,不纳入有息负债管理。

  央行和住建部回应,房企多元化有各种各样的考虑。无论从目的还是操作性考虑,规则计算的依据都是企业的财务报表。如果按照会计准则,相关领域不纳入合并报告,规则适用时也将遵循同一原则。同时,规则对于符合住房制度改革方向的领域也有相应的激励措施,对企业内部设立的住房租赁法人,符合国家住房租赁政策导向的,就可以从合并报表有息负债中剔除。

  一些负债指标较好的企业则更关心“三线%”新规是否以及何时推广至全行业,担心15%的规模限制会打破现有竞争格局,给规则适用以外的企业反超机会。

  对此,央行和住建部表示,房地产行业集中度很高,高负债问题也主要集中在重点企业,规则针对重点企业,依据则主要是会计报表,推广至全部11万余家房地产企业既不现实也无必要,但明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。对于适用规则的企业,未来有望拥有更大的融资灵活性。

  实际上,规则本身也是各方意见的反映,体现了行业整体对于未来发展方向的预期。近期,融创中国董事长孙宏斌表示,融创已经对政策有了判断,提前进行准备;龙湖集团董事长吴亚军回应员工对融资新政的讨论时表示,国家过去几年“控房价、降杆杆、启动内需、实现双循环”的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化,有利于行业健康发展。

  知情人士对第一财经记者透露,会上央行领导表示,建立房地产金融管理长效机制,题中应有之义就是政策的规则化和透明化,重点房地产企业资金监测和融资管理规则就是这一努力的组成部分。目前,相关部门正在加快推进住房租赁市场顶层设计,完善住房租赁金融政策体系,支持“租购并举”。这些新的政策,在执行过程中,也会与市场不断沟通、评估、校正和完善。

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